Как избежать обмана при покупке коттеджа, дома, земельного участка?

Акционные предложения и торг

Пиковые продажи на рынке дачных участков и домов приходятся на весну–лето. В теплый период года многие стремятся выехать за город и отдохнуть на свежем воздухе, по этой причине вместе с увеличением спроса повышается и цена. Данный период не подходит для приобретения дачи, если вы решили сэкономить.

Продавцы могут самостоятельно предлагать разные акции и скидочные предложения вне сезона. Однако такие предложения касаются неликвидных участков. Чтобы купить самую дешевую дачу с выгодными характеристиками нужно проявить инициативу и уметь вести переговоры, торговаться с продавцом

При этом совершенно неважно – решили вы купить дачу дешево на Авито либо разговариваете со знакомым риэлтором. Развитые навыки общения помогут обзавестись наилучшим вариантом

Однако если противоположная сторона готова уступить больше предполагаемого – стоит насторожиться. Возможно, у такой недвижимости есть скрытые недостатки оформления либо использования.

Один из эффективных способов добиться скидки – делать акцент на следующих моментах:

1. Возможность купить за наличные. Если вы намерены покупать дачу за «живые» деньги без использования кредитных договоров – обязательно сообщите об этом продавцу.
2. Желание покупателя заверить сделку как можно скорее часто побуждает владельца уступить в цене ради скорого получения прибыли.
3. Необходимость вкладывать деньги в благоустройство дачного дома, самого участка и других. Например, во время торга можно указать на требующийся ремонт крыльца либо замену старого забора.

На рынке недвижимости сложилась традиция по активному торгу. Поэтому продавцы изначально повышают стоимость, чтобы в будущем получить желаемую сумму с учетом скидки. Активная позиция покупателя при обсуждении недвижимости поможет получить наиболее выгодные условия и купить дачу сравнительно дешево даже недалеко от Москвы.

Предупрежден — значит вооружен! Или как стать неинтересным покупателем для мошенников?

Самым главным правилом безопасной сделки является следующее: все денежные расчеты должны происходить только после официального оформления ДКП в Росреестре.

Конечно, чаще всего продавцы не вступают в переговоры без аванса, а покупатели — не всегда располагают всей суммой сразу. Если вы вносите задаток, обязательно проверьте все документы, запросите выписку, оформите предварительный договор (лучше нотариально).

Еще один нюанс — размер запрашиваемого задатка. Если он больше 5-10% от стоимости дома или участка — это стопроцентный обман. Таких продавцов лучше обходить стороной.

Также мошенники часто используют «прием спешки»: якобы у них очередь желающих, либо у них какие-то обстоятельства, они срочно уезжают, завтра будет дороже и т. п. Помните, что при покупке такого дорогостоящего актива, как недвижимость — лучше не спешить.

А еще более лучшим решением будет привлечь юриста. В таких сделках требуется проверить массу документов и оформить немалое количество бумаг. Юридическая помощь сможет обеспечить полную безопасность сделки.

Если вы все-таки приняли решение заключить сделку купли-продажи только своими силами, без привлечения риэлторов и юристов, рекомендуем ознакомиться с некоторыми важными советами, которые пригодятся во время покупки дома, либо земельного участка:

Сначала следует изучить правоустанавливающие документы и убедиться, что объект не оформлен в пожизненно бессрочное владение;
Если участок не размежеван (не определены точные границы), следует обязать собственника провести межевание

После этого ему нужно зарегистрировать участок и поставить его на кадастровый учет;
Если приобретается не только земля, но и стоящий на ней дом — те же процедуры нужно проделать и с ним;
Важно удостовериться, что нет споров с собственниками-соседями касательно границ и расположения территорий. План участка следует детально сверить с имеющимися границами;
Любые доверенности должны быть в обязательном порядке проверены в нотариальной конторе (лучше всего выйти на реального собственника, хотя бы поговорить с ним по телефону);
Нужно узнать, не находится ли дом под арестом или залогом

Эти данные должен предоставить нотариус при заключении договора;
Указанную в документах информацию о межевых точках и размерах участка следует перепроверить физически, измерив его рулеткой;
Не лишним будет обратиться в Управление земельных ресурсов, чтобы сверить регистрацию и адрес ЗУ, с целью обнаружения расхождения фактических и бумажных данных;
Предыдущих собственников также придется внимательно проверить (обычно данная задача входит в компетенцию агентств недвижимости). При наличии нескольких владельцев, в истории сделок по купле-продаже, могут выявиться неприятные подробности. В этом моменте важно, чтобы все прошлые сделки были легальными, нотариально заверенными и государственно зарегистрированными. Учтите, что при наличии хотя бы одного недействительного договора, все последующие ДКП также теряют свою силу;
Следует внимательно проанализировать Технический паспорт БТИ – в нем не должно быть самовольных, не обозначенных в бумагах перепланировок и достроек;
При наличии инженерных коммуникаций на территории, необходимо убедиться, что подключение к магистральным сетям прошло законным путем. У собственника должны быть на руках все бумаги, подтверждающие технические условия (техусловия) на их подключение.

Важно проверить вид разрешенного использования земельного участка

В документах нужно проверить, действительно ли земля используется в соответствии с ее назначением. По закону строить жилые дома можно на землях населенных пунктов и землях сельхозназначения. Участок при этом может быть выделен для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения садоводства, дачного хозяйства/строительства. Большинство поселков в пригородах Красноярска строятся на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для дачного строительства.

Кроме того, важно узнать, какие перспективы у территории, на которой стоит дача, так вы подстрахуетесь от возможных неприятных сюрпризов в дальнейшем. Если власти признают, что участок потребуется городу для развития, например, по нему должна пройти дорога, он может быть изъят для муниципальных нужд

Тогда собственнику выплатят выкупную стоимость за принадлежащую ему недвижимость. В идеале покупателю следует изучить генеральный план развития территории, где он покупает участок (при условии что такой у населенного пункта есть). Генплан Красноярска опубликован на сайте администрации города (www.admkrsk.ru).

Если покупатели будут следовать этим советам специалистов, они не станут обладателями «кота в мешке». Им не нужно будет защищать свои права в суде и нести связанные с этим расходы.

Покупка дачи

Покупка дачи в большинстве случаев производится по одинаковой схеме. Однако существуют отдельные ситуации ‒ например, приобретение недвижимости в счет материнского капитала или в ипотеку.

В любом случае полноценную поддержку в проведении сделки окажет опытный риэлтор. Поэтому, если есть финансовая возможность, не стоит пренебрегать его услугами.

В СНТ

Если дача находится в СНТ, то ее покупка практически ничем не отличается от аналогичной сделки с другой недвижимостью

Единственный нюанс, на который должен обратить внимание покупатель ‒ приобретение такой недвижимости по садовой книжке запрещено

Данный документ не подтверждает право собственности владельца участка, а всего лишь удостоверяет его вхождение в садовое товарищество.

На материнский капитал

В соответствии с действующим законодательством на 2020 год, в счет материнского капитала можно приобрести лишь жилой объект. При этом дача в данное понятие не входит.

В счет материнского капитала можно приобрести лишь строение, которое удовлетворяет следующим параметрам:

• имеет фундамент;
• обладает всеми инженерными коммуникациями, которые необходимы для круглогодичного проживания;
• расположено в черте населенного пункта.

Без документов

Участок с домом теоретически можно продать и без наличия документов. В этом случае объект будет считаться самостроем. Однако продавцу, скорее всего, придется достаточно долго искать покупателей, и, вполне вероятно, что они так и не найдутся. Покупателям не рекомендуется приобретать участки, если у продавца нет документов.

В этом случае продавцу участка рекомендуется сперва зарегистрировать право собственности, а затем искать покупателей.

Другой вариант ‒ оформление бумаг в упрощенном порядке на основании действующего закона «О дачной амнистии».

Незавершенное строение

Незавершенные строения в пределах земельного участка могут быть незарегистрированными постройками. Существует вероятность, что через какое-то время их признают незаконно возведенными. В худшем варианте после этого суд может вынести решение о сносе подобных объектов.

Поэтому перед участием в сделке покупателю стоит проверить, что все объекты зарегистрированы.

Неприватизированную

Считается, что неприватизированная дача находится в собственности у СНТ или ДНТ. Соответственно, необходимые документы, подтверждающие право собственности, у ее владельца отсутствуют.

Если покупатель приобретает такую дачу, то он не становится ее собственником, а только пользуется ей на правах члена товарищества. После выхода из членов СНТ такой гражданин лишится прав на дачу.

С долгом

Покупателю рекомендуется попросить у продавца о предоставлении всех предыдущих квитанций. Может так случиться, что имеются неоплаченные счета. Если этого не сделать, то существует риск, что придется платить по счетам прошлого владельца.

Таким образом покупатель застрахует себя от рисков оплаты долга в будущем. Ведь если продавец не оплатит свою задолженность, покупатель всегда сможет отказаться это делать, ссылаясь на то, что не обязан оплачивать чужие счета.

В рассрочку

Закон не запрещает приобретать подобную недвижимость в рассрочку. При этом порядок заключения сделки практически не отличается от того, когда дача покупается за наличные.

Если участок приобретается в рассрочку, стороны должны включить в соглашение следующую информацию:

• стоимость объекта;
• объем денежных средств, которые покупатель должен вносить каждый месяц;
• вариант расчета ‒ безналичный перевод или наличные;
• период рассрочки;
• допустимый для обеих сторон вариант эксплуатации участка в период действия рассрочки.

Договор между сторонами в этом случае также подлежит регистрации. В случае успешного ее прохождения покупатель получит на руки акт, удостоверяющий о наличии ограниченных прав на дачу.

В этом случае покупателю важно придерживаться оговоренного графика внесения платежей. Ведь в случае заблаговременного расчета недобропорядочный продавец может исчезнуть или резко увеличить стоимость

Также все расчеты необходимо проводить лишь после оформления соответствующих бумаг.

Можно ли в ипотеку?

Довольно часто покупателю не хватает крупной суммы для приобретения участка, а получить дачу в собственность хочется. Многим известно, что по ипотечному кредиту можно приобрести квартиру или дом. Однако участвуют ли в таком виде кредитования дачи?

Подобную недвижимость также можно приобрести в ипотеку. В этом случае кредитование будет схоже с ипотекой на квартиру. При этом покупателю стоит учесть, что придется сильно постараться в поисках банка, который будет готов предоставить такой вид кредитования.

10. Выращивание грибов

Вложения: от 20 тыс. рублей

Идея бизнеса заключается с том чтобы на дачном участке выращивать грибы. Для этого нужно минимум средств. Более опытные предприниматели рекомендуют новичкам начать с выращивания вешенок. Эти грибы неприхотливы и не требуют серьезного ухода. Как только удастся наладить выращивание вешенок и разобраться со всем, можно заняться шампиньонами.

Для выращивания грибов вам потребуется площадь не менее 12 кв. м. Подойдут подвал или сарай.

Чтобы организовать этот бизнес, вам необходимо:

• приобрести подрощенный мицелий;

• подготовить само место и субстрат – опилки или солому;

• создать определенные условия для выращивания: определенное освещение, температура примерно 20 градусов, влажность 85%;

• когда появляются первые ростки, мешки нужно перенести в другое место – где больше света, а температура около 15 градусов.

Первый урожай можно получить через 2-3 месяца. Процесс выращивания грибов на дачном участке – достаточно простое, но увлекательное дело. Да к тому же может превратиться в прибыльный бизнес. С 1 кв. м. площади получают до 20 кг шампиньонов. Имея производственную площадь в 30 кв. м. можно вырастить 600 кг грибов. Их оптовая цена составляет примерно 70-130 рублей за килограмм. Если вы реализуете продукцию через оптовую базу, то выручка составит в среднем 60 тыс. рублей. Чистой прибыли останется 25-30 тыс. рублей. Подробнее о выращивании вешенки в более серьезном формате можно прочитать здесь.

Устройство СНТ

Какие проблемы могут быть в самом товариществе

Нужно обязательно поговорить с председателем и бухгалтером СНТ для того, чтобы получить информацию о долгах, размерах членских взносов, особенностях оплаты, узнать, на что идут деньги. Эти же люди расскажут о ситуации с электричеством.

«Бывает так, что на все СНТ одна точка входа, и у жителей есть проблемы с подачей электроэнергии. Надо узнать, часто ли отключают электричество (это бывает и в Подмосковье, и в прилежащих областях), — советует руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. — Может быть, потребуется сразу приобрести электрогенератор, мощность которого позволит как минимум поддерживать работу водяного насоса, системы отопления дома, холодильника и освещения. Хорошо бы также сразу пообщаться с будущими соседями для оценки степени комфорта будущей дачной жизни».

Определяемся с целями

Прежде чем купить дачу как выбрать необходимо узнать. Первым делом стоит определиться с целями. Дача может использоваться для временного сезонного проживания или быть альтернативой квартире для постоянного проживания. Также участки часто используются для ведения бизнеса благодаря большой территории. Популярно и прибыльно высаживать ценные растения, вести огород или заниматься фермерством.

Многие собственники дачных домиков отдыхают загородом и выращивают овощи, фрукты, зелень. Иногда дача становится источником продовольственных запасов для семьи, если заняться некоммерческим фермерством.

Если объявлена продажа загородного участка с домом и человек планирует в нем жить на постоянной основе, он должен узнать информацию о местности, определить расстояние до места работы. Наличие удобств на даче – один из ключевых факторов. Если придется после покупки проводить отопление для дачи, то процесс займет немало времени и денежных ресурсов. Еще один важный критерий – наличие медицинского пункта скорой помощи. Также должны быть поблизости продовольственные магазины, аптека, заправка, СТО.

Лучше всего выбрать место для дачи, где красивая природа и неподалеку проживают соседи. Если дом будет отдаленный, в нем будет страшновато проживать. При наличии детей в семье, надо позаботиться о том, как они будут добираться в школу или другое учебное учреждение.

Если цель дачи это отдых, то надо обратить внимание на:

• расположение дачи к водоему или лесопосадке;
• живописность окружающей природы;
• электричество, водоснабжение и другие блага;
• оборудование участка для отдыха;
• наличие бассейна или бани;
• экологию местности.

Важно обращать внимание на мобильную связь. Она должна быть качественной, чтобы всегда доходили звонки, сообщения и была возможность подключить как минимум мобильный интернет

Если цель покупки земельного участка – высадка овощей, фруктовых деревьев, то надо рассматривать критерии, влияющие на качество и количество урожая. В случае приобретения загородного дома и обширной территории для фермерства, необходимо учитывать, разрешено ли в данной местности заводить животных, какие документы потребуются, и какие проблемы могут возникнуть.

Факторы, влияющие на количество и качество урожая: качество почв, экология местности, размер участка и расстояние между высадкой растений, роза ветров, рельеф. Если покупать дачу для ведения огорода или уходом за теплицами, надо удостовериться, что урожай будет удобно оставлять в пункт сдачи. Возможно, местные жители захотят покупать экологически чистые овощи и фрукты. В этом случае, можно не переживать за транспортировку урожая, так как всегда будет возможность реализации зелени и других продуктов на месте.

Целей для покупки загородного дома может быть много, но неизменным остается то, что дом должен быть безопасным, иметь минимальный набор удобств, хорошее расположение и инфраструктуру.

Выбираем сад и огород

Участок будет стоить дороже при наличии огорода и сада. Растениям необходим постоянный уход, особенно в холодное и жаркое время года. Выбирать сад и огород надо по: территории, грунту, культурам, дополнительным критериям.

Если оформление огорода и сада красивое и уместное, будущий владелец захочет продолжить увлекательное и успокаивающее садоводческое дело. Красивый огород с растениями разных цветов и оттенков будет радовать взор каждый день. Правильно высаженные культуры создают орнаменты и узоры.

При выборе сада и огорода надо учитывать урожайность

Также важно ограждение, наличие беседок, скамеек в саду. Эффектно выглядит ограда из камня, украшенная вьющимися растениями

Живая изгородь смотрится красиво и ухожено.

Из сада и огорода можно сделать настоящую выставку. Правильно продуманная планировка огорода выглядит интересно. Если на участке есть фонтан или пруд, то стоимость будет более высокой. Можно выбрать просто участок с большой территорией и сделать огород, высадить деревья собственноручно, но это займет много времени и сил.

Голый участок или с домом?

Эксперты часто дают советы, как выбрать хорошую дачу, так как перед покупателями встает вопрос: приобретать голый участок или с домом. Если выбирать земельный участок без строений, надо учитывать, что на болотистой почве с близко расположенными грунтовыми водами жилье со временем начнет проседать.

Если поблизости с участком протекает река, надо знать, что весной есть риски подтоплений. Речка – это очень красиво и является одним из преимуществ при выборе загородного дома, но и негативным фактором, если она полноводная.

Голый участок квадратной формы наиболее подходящий для дальнейшего строительства жилья. Удачные пропорции, когда место для дачи без изгибов, не длинное и не узкое. Ключевой аспект – ровный рельеф. Если участок со сложным рельефом, имеет провалы и склоны, то строительство дома будет непростым. В этом случае гарантировать безопасность домочадцам не удастся.

Перед покупкой участка, будущий собственник должен узнать, что разрешено строить на нем, так как для строительства жилых зданий должно быть специальное целевое назначение. Не разрешено строительство даже изгороди, если земля имеет сельскохозяйственное назначение для личного подсобного хозяйства.

На участках, предназначенных для садоводства, не запрещается возведение дачи для временного проживания. Если территория предназначена для индивидуального жилищного строительства и постоянного проживания, на ней можно спокойно начинать строить дом.

Участок надо покупать без дома в случаях, когда:

• жилье на участке не пригодное к жизни;
• предложена приемлемая цена;
• строительство обойдется дешевле, чем ремонт жилого помещения на территории;
• целевое использование земли оправданное и нет никаких ограничений и нюансов со стороны законодательства;
• хорошее расположение и красивая природа.

Иногда покупают участки в хороших районах, чтобы через несколько лет продать их дороже. Также налог на участок без дома меньше, чем с жилым строением. Еще один плюс покупки земли за городом – придется платить минимальный процент риелтору.

Если рассматривать, какой дом для дачи лучше выбрать, то надо проводить осмотр всех предложений в плохую погоду, чтобы понять, какие недостатки у жилья. Лучшее время для выбора участков с домиками – весна. При сильных осадках также получится оценить, насколько сложно добраться к недвижимости, хорошая ли дорога, не протекает ли какая-либо из комнат.

Помимо этого надо посмотреть, где застаивается вода, не происходит ли накапливание воды у фундамента постройки. Если вода не уходит после дождей с участка, то это проблема. Дом должен быть: без сырости, с нормальными не подтекающими окнами, цельной и прочной крышей.

В холодное и сырое время удастся оценить, насколько хорошо или плохо отапливается жилье, как долго держится тепло и насколько быстро прогревается постройка. Риелторы рекомендуют, если дача дорогая, заказать независимую экспертизу, чтобы узнать о недостатках и реальной стоимости недвижимости.

Что нужно знать об участке с домом:

1. Материалы, из которых был построен дом.
2. Дату постройки и срок владения недвижимостью.
3. Планы развития территории.
4. Платит ли собственник за свет, газ, отопление.
5. Законны ли постройки на придомовой территории.
6. Есть ли газ, вода, электричество, интернет, канализация.

Помогут выбрать дачу советы экспертов. Они рекомендуют убедиться, нет ли задолженностей по имущественным налогам. Также надо перевести отопление в зимний режим и посмотреть, как нагреваются батареи и сколько времени это занимает. Если дом в хорошем состоянии, то целесообразнее покупать участок с ним.

Размер имеет значение

В некоторых случаях большое строение является неоправданным, в других же – это необходимость. Как понять, какой размер будущего дома будет оптимальным? Для этого нужно учитывать не только количество человек, которые будут в нем проживать, но и их возраст, активность. Вот что советуют эксперты о том, какой дом выбрать:

• Пожилой паре, приобретающей такой вид имущества для безмятежного проживания, достаточно будет одноэтажной постройки и минимального количества комнат. В этом случае ее обслуживание максимально экономично, содержать жилье проще;
• Если ваша семья состоит из 3-4 человек, в том числе двух работающих людей, которые занимаются и хозяйством, то каждому нужна своя спальня. В противном случае, может возникнуть проблема в виде тесноты, но, если комнат будет больше, они могут простаивать, при этом, требуя уборки, обогрева. В любом случае в доме должно присутствовать некое помещение, где вся семья сможет совместно проводить время – кухня, гостиная;
• Учитывайте потребности пожилых людей, маленьких детей, если таковые имеются в семье. Помимо того, что они нуждаются в отдельных комнатах, жилье должно быть комфортным и безопасным для них. Например, следует отказаться от крутых лестниц, стеклянных декоративных элементов;
• Планируете ли вы частый прием гостей, которые не прочь гостить у вас с ночевкой? Если да, стоит предусмотреть гостевые спальни для них.

Выбрать размер дома можно с учетом количества и занятости членов семьи. Чем больше людей в нем будет проживать и гостить, тем большими размерами и количеством комнат он должен обладать, но учитывать нужно и возможность, способность содержать и обслуживать его.

Что будет, если документы не в порядке?

Сделка может быть признана недействительной и имущество на законных основаниям будет отнято у нового собственника и возвращено к предыдущим собственникам.

К примерам таких сделок можно отнести следующие:

— продажа и иная передача в собственность, а также в аренду объекта недвижимости, изъятых из оборота;
— продажа объекта недвижимости лицом, не являющимся его собственником;
— любое распоряжение (за исключением перехода прав по наследству) объектом недвижимости лицом, которое, не являясь собственником, владеет им на праве пожизненного наследования;
— передача арендатором арендованного объекта недвижимости в субаренду без уведомления/согласия собственника объекта недвижимости.

Также недействительными могут быть признаны следующие сделки:

— сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия;
— ничтожная, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку;
— сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным, или несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет.

В конечном итоге имущество у нового собственника изымается, сделка признается недействительной, а все убытки нового собственника в большинстве случаев несет лицо, заключавшее с ним договор. Однако подобных мошенников в последствии не так легко найти и деньги получить назад трудно, кроме того, придется доказывать свою неосведомленность об условиях, которые повлекли признание сделки недействительной.

Дача в аренду

Вложения: 10 тыс. рублей

Самый простой и очевидная идея бизнеса – сдавать дачу в аренду. Вы можете предоставлять домик посуточно или найти клиента, который заселится туда на продолжительное время. Такая услуга заинтересует горожан, которые любят отдыхать в деревне, но не имеют своей дачи; туристов, приезжающих пожить на свежем воздухе; фирмы, которые ищут уютное место на природе для проведения корпоративного праздника, и т.д.

Если дача отапливается, то она может приносить доход не только летом. Зимой дачные домики сдают в аренду на период январских праздников. Так что если ваша дача расположена в живописном месте, то вам повезло.

Искать клиентов можете самостоятельно через объявления в сети или поручить это дело риэлторской фирме. Для реализации данной идеи вложения практически не нужны. И все-таки, они могут пригодиться для того, чтобы подготовить домик  к аренде и найти заказ. А вот что касается прибыли, то аренда дачи на сутки составляет в среднем 2500 рублей. А месячная аренда может составлять 20-50 тыс. в зависимости от предлагаемых условий и региона.

В праздничные дни ценник обычно поднимают. А чтобы увеличить прибыль, предлагают постояльцам дополнительные услуги: организацию рыбалки, шашлыки, баню и т.д.